Los menores de edad carecen de capacidad de obrar, la cual se adquiere con la mayoría de edad. No tener capacidad de obrar significa que un menor de edad no puede actuar por sí mismo en ciertos actos, puesto que carece del conocimiento necesario para saber las consecuencias de tales actos.
Cuando un menor de edad es propietario de un bien inmueble que se pretende vender no podrá actuar por sí solo, o con representación de quienes ostentan la patria potestad, generalmente los padres, excepto en algunos casos que indicaremos más adelante, sino que será necesario obtener una autorización judicial para la venta de la propiedad.
Conforme a lo establecido en el artículo 166 de nuestro Código Civil, los padres no podrán enajenar o gravar los bienes inmuebles de los menores, sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal. Por tanto, para poder vender un inmueble de un menor de edad, será necesario obtener la correspondiente autorización judicial, salvo, que el menor tenga 16 años o más.
Para solicitar la autorización judicial, el juzgado competente será el del domicilio del menor de edad, con independencia de donde radique el inmueble que se pretende vender.
Para obtener esa autorización judicial para la venta de la propiedad, aquel que ostenta la representación del menor tendrá que dirigir la solicitud al juzgado de primera instancia del domicilio donde resida el menor de edad y esta solicitud debe de estar motivada, es decir, se deberá de explicar la necesidad de la venta del inmueble, la finalidad de la venta y el destino del dinero que se obtenga con la venta del inmueble así como las demás condiciones de venta.
Como hemos indicado con anterioridad, la autorización judicial puede no ser necesaria en algunos supuestos, los cuales son:
El consentimiento del hijo cuando tenga más de 16 años, por lo que no será necesaria autorización judicial para la firma de la escritura pública de compraventa.
Cuando un menor de edad recibe bienes, ya sea por herencia o por donación y el testador o donante, en el propio testamento o en la escritura pública de la donación prevé o asigna a una persona para que administre esos bienes y da instrucciones de cómo debe realizarse la administración de los mismos, estableciendo potestad suficiente al administrador para poder enajenar sin necesidad de autorización judicial al respecto.