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Tipos de contratos de alquiler | Apivirtual Noticias

En la actualidad existen distintos tipos de contrato de arrendamiento en función del objeto del arriendo. No es lo mismo alquilar una vivienda que un local o una habitación dentro de una vivienda, ya que su regulación no será la misma.

 

El contrato de arrendamiento se puede definir como aquel contrato mediante el cual una de las partes, propietario-arrendador, da el derecho de uso y disfrute del inmueble por un tiempo determinado a otro, inquilino-arrendatario y este se obliga a pagar un precio por ello.

 

Se considera arrendamiento de vivienda, aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Esta definición hay que matizarla, puesto que, en la misma ley, se permite que el arrendatario no mantenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habite su cónyuge no separado legalmente o, de hecho, o sus hijos dependientes.

 

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

 

Los arrendamientos de vivienda se regulan por:

  • La LAU.
  • En su defecto, por la voluntad de las partes.
  • Supletoriamente por el Código civil.

 

Como excepción se encuentra, los arrendamientos de viviendas suntuarias, cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

 

La duración del contrato será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

 

Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto al de vivienda habitual y permanente, como por ejemplo, los arrendamientos de viviendas por temporadas, local comercial, garajes, trasteros etc.

 

Los arrendamientos para uso distinto de la vivienda se rigen por:

  • La voluntad de las partes.
  • La LAU.
  • Supletoriamente por el Código civil.

 

La duración del contrato será la que libremente acuerden las partes, no encontrándose sometidos a las prórrogas legales que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos para el caso de vivienda habitual.

 

Contrato de arrendamiento de vivienda temporal, aquellos que tienen el mismo tratamiento que los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda. Entre las diferencias con un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, es que el contrato de arrendamiento de temporada se regula por la voluntad de las partes y por lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no constituyendo la vivienda habitual del arrendatario sino temporal, bien por motivos de traslado de trabajo, cursar estudios universitarios etc. Para que sea considerado un contrato de arrendamiento de vivienda temporal, además de la duración, será importante dejar constancia del motivo de la temporalidad manifestando el arrendatario que no constituye su vivienda habitual. La duración del contrato, será la que acuerden las partes, sin que pueda ser una duración muy duradera en el tiempo, pues, desvirtuaría el carácter de temporal y se consideraría como un contrato de vivienda habitual.

 

Contrato de arrendamiento de habitación. El contrato de arrendamiento de una habitación se regulará en primer lugar por lo pactado por las partes y en su defecto por las normas del Código Civil en materia de arrendamientos (arts. 1554 y siguientes del C. Civil). El contrato de arrendamiento de habitación se somete al Código Civil, ya que no satisface de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario. Mediante este contrato, el arrendatario tendrá el derecho y uso exclusivo de una habitación dentro de una vivienda con posibilidad de utilizar las zonas comunes, como puede ser, el aseo, cocina, etc. La duración del contrato será la que libremente acuerden las partes.

 

Se entiende por contrato de arrendamiento de finca rústica aquel en el que una persona cede a otra el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica a cambio de un precio. Se rigen por lo pactado entre las partes siempre que no vayan contra la ley, por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos y supletoriamente el Código Civil (art. 1546 y ss) y en su defecto por los usos y costumbres de la zona.

  • Los arrendamientos que por su índole sean solo de temporada, inferior al año agrícola.
  • Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
  • Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
  • Los que tengan como objeto principal:

1.º, Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.

2.º, Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.

3.º La caza.

4.º, Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.

5.º Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.

6.º Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.

 

Los arrendamientos de fincas rústicas tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.

 

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Irene Delgado

Abogada especializada en Derecho Inmobiliario. Responsable del Departamento Jurídico de Apivirtual.com. Formadora y creadora de todo el contenido legal incluido en Apivirtual Formación.

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