Las dudas que más surgen en las relaciones arrendaticias son determinar quien o quienes se hacen cargo de las reparaciones. Conforme el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino deberá asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso o por el paso del tiempo.
Pero, ¿que se entiende por pequeñas reparaciones? Se entenderá por pequeñas reparaciones, aquellas cuyo coste debe ser razonable en relación al valor de reposición del bien del que se trate y que provenga del desgaste del uso ordinario de las cosas por parte del arrendatario. Para calificar una reparación como “pequeña”, la jurisprudencia tiene en cuenta los siguientes factores:
El tiempo transcurrido desde la ocupación de la vivienda por el arrendatario. No es lo mismo que el arrendatario lleve tres años en la vivienda que tres meses. En periodos cortos aún a pesar de tratarse de pequeña reparación no se podrá imputar ese coste al inquilino pues no ha transcurrido el tiempo suficiente para los muebles o enseres se desgasten por el uso.
El coste económico de la reparación. Se tendrá que analizar si se trata de una pequeña reparación o no. Existen Sentencias que establecen que el coste de la reparación no puede ser superior a 150 € y otras Sentencias establecen que el importe de la reparación no puede superar el 50% de la renta mensual que viene pagando el arrendatario.
La clase de bien. Si afecta o no a la habitabilidad de la vivienda o si se trata de muebles o enseres que utiliza normalmente el arrendatario y que precisan de un mantenimiento por parte de éste.
El arrendador, por su parte, deberá de asumir todas las reparaciones que no traigan consecuencia del desgaste del uso común y ordinario y sí, de una avería no atribuible al uso, es decir, aquellas reparaciones con coste superior al razonable y que no sean generadas por el uso ordinario, siempre y cuando no medie culpa o negligencia del arrendatario.
Por tanto, el arrendador deberá de asumir las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda, y el arrendatario las pequeñas reparaciones que exijan el desgaste por el uso ordinario del inmueble.
Generalmente se establece que las tuberías, techos, suelos o paredes, forman parte de la estructura de la vivienda, por lo que su reparación corresponde al arrendador. Las reparaciones que no forman parte de la estructura como pueden ser grifos, persianas, cerraduras, se consideran elementos de uso diario cuya reparación se suele imputar al inquilino.