La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración del contrato será la que libremente acuerden las partes. Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modifico algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si la duración del contrato es inferior a cinco años, si el arrendador es persona física o inferior a siete años si el arrendador es persona jurídica, el arrendatario tendrá derecho a prorrogar el contrato hasta que alcance la duración de cinco años o siete años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica. Si las partes no comunican fehacientemente a la otra, con al menos cuatro meses de antelación el arrendador o dos meses de antelación el arrendatario a la finalización de las prórrogas legales el contrato se prorrogará de nuevo a voluntad del arrendatario por tres años más.
Cuando ya han finalizado todas las prórrogas legales establecidas en la LAU y conforme el artículo 1566 del Código Civil, si el arrendatario, a la terminación del contrato, permanece en la vivienda durante quince días con consentimiento del arrendador se entenderá que el contrato de arrendamiento quedará prorrogado por tácita reconducción.
Pero, ¿por cuánto tiempo se prórroga el contrato por tácita reconducción?. En tal caso, tenemos que fijarnos en cómo se expresó en el contrato de arrendamiento que se pagaría la renta pactada. Si en el contrato de arrendamiento se indicó que la renta sería anual pagadera mes a mes, el contrato se estará prorrogando por años. Sin embargo, si en el contrato de arrendamiento se estableció que la renta era mensual, el contrato se estará prorrogando mes a mes. En cualquiera de los casos, las partes pueden dar por finalizado el contrato notificando fehacientemente a la otra con al menos treinta días de antelación a la finalización de la prórroga. Conforme lo establecido por el Tribunal Supremo, la tácita reconducción tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes, por lo que se respetarán los pactos establecidos en el contrato, excepto la duración, pero no se regirá por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si no por el Código Civil.
Por último, uno de los interrogantes que surgen a este respecto es si se puede actualizar la renta cuando el contrato se encuentra prorrogado por tácita reconducción. La respuesta debe ser afirmativa. La renta puede ser actualizada aun cuando el contrato se encuentre prorrogado por tácita reconducción. Además al ser considerado un nuevo contrato que se rige por la normativa del Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos, no quedaría afecto a la limitación de renta establecida por el Gobierno, donde la renta se tendrá que actualizar conforme al índice de Garantía de Competitividad con tu tope máximo del 2% hasta el 31 de diciembre de 2023 y del 3% a partir del 1 de enero de 2024, si no que podría actualizarse conforme al IPC si eso fue lo que se pactó en el contrato inicialmente.
