En los últimos años cada vez es más frecuente que las personas con una determinada edad y que tienen dificultades económicas se planteen la venta de su propiedad. El problema principal para estas personas es que si venden su vivienda de toda la vida tendrán que marcharse de alquiler a otra vivienda con el inconveniente añadido de encontrar una vivienda en alquiler y además que se ajuste al precio que pueden permitirse pagar.
Una alternativa que esta proliferando en los últimos años en España es la venta de la propiedad reservándose el usufructo vitalicio. Pero, ¿en que consiste esta figura?
Es una operación que consiste en que el propietario de una vivienda, no tiene porque tener una edad determinada, aunque si es cierto que es más frecuente en las personas mayores de 65 años, vende la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio de la vivienda a cambio de un pago único por la venta de la nuda propiedad. De esta forma ya no será dueño de su vivienda, pero si podrá vivir en ella hasta su fallecimiento.
En cuanto a la fiscalidad de esta operación el comprador de la nuda propiedad tendrá que hacer frente a los mismos impuestos que si de una compraventa normal se tratase. Al tratarse de una vivienda de segunda o posteriores transmisiones la operación se encontrará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este, es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas por lo que se deberá de tener en cuenta la Comunidad Autónoma donde se encuentra la vivienda para aplicar un tipo impositivo u otro.
El vendedor de la nuda propiedad que ha su vez es usufructuario tendrá que hacer frente al impuesto del incremento patrimonial en el IRPF por la ganancia obtenida por la venta de la nuda propiedad. A pesar de ello podría no tendrá que liquidarlo ya que en el caso de ser mayor de 65 años y transmitir su vivienda habitual estaría exento de tributar por el impuesto pues es una de las exenciones contempladas en la Ley del IRPF. Sí tendrá que liquidar el Impuesto de Plusvalía Municipal en el Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble.
Como usufructuario de la vivienda tendrá que hacer frente a los gastos de conservación. También tendrá que hacer frente conforme el art. 61 de la Ley Reguladora de la Haciendas Locales, al pago del IBI, así como la tasa de basuras. Si el inmueble se encuentra en régimen de propiedad horizontal, es decir, pertenece a una comunidad de propietarios, los gastos de comunidad de propietarios, tanto cuotas ordinarias como extraordinarias (derramas) según la Doctrina mayoritaria, corresponden al nudo propietario y no al usufructuario y esto es así por la sencilla razón de que la comunidad de propietarios si tuviese que reclamar algún gasto tendría potestad para reclamar al nudo propietario, que es el dueño del inmueble, y no al usufructuario que es el que tiene el uso y disfrute, independientemente del acuerdo al que hayan podido llegar las partes, nudo propietario y usufructuario, para asumir las cuotas de comunidad.
El nudo propietario tendrá que hacer frente a todas las reparaciones extraordinarias y necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad.
Por último no nos queremos despedir de este post sin antes indicar que existen otras figuras afines a ésta como por ejemplo la compraventa con alquiler garantizado, la compraventa con renta vitalicia, la hipoteca inversa de las que hablaremos en otras ocasiones.
