El usufructo sobre un bien inmueble es el derecho real que tiene una persona, denominada usufructuario, a disfrutar de un inmueble que no es de su propiedad, siendo el titular del bien otra persona llamada nudo propietario. El usufructuario por tanto puede disfrutar el bien sin ser propietario y además puede recibir las rentas que se generen del mismo. El usufructo puede ser vitalicio, que es aquel que termina cuando se extingue la vida de la persona a quien le ha sido concedido, es decir, desde que recibe el usufructo hasta su fallecimiento o bien, puede ser temporal, aquel cuya duración está establecida desde el momento de su concesión hasta un momento determinado.
Por el contrario, la nuda propiedad la ostenta aquel que es titular dominical del inmueble sobre el que pesa la limitación de no poder gozar y disfrutar de él hasta que no finalice o se extinga el usufructo, momento en el cual se convertirá en pleno titular dominical del bien inmueble.
El usufructuario de un bien inmueble tiene el uso y disfrute del mismo y a pesar de que no podrá transmitir el inmueble ni gravarlo con una hipoteca pues no es el titular dominical al tener el uso y disfrute si podrá arrendar el inmueble sin contar con el consentimiento del nudo propietario y haciendo suya las rentas que reciba por el alquiler.
En este caso, el usufructuario actúa a todos los efectos como arrendador frente al inquilino por lo que deberá de hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En caso de impago de las rentas, el usufructuario estará legitimado para interponer demanda.
Cuando el titular del contrato de arrendamiento es un usufructuario debemos saber que en el caso de ser un usufructo temporal el contrato finalizará cuando se extinga ese usufructo, si el contrato de arrendamiento tuviese una duración mayor. En caso de tratarse de un usufructo vitalicio, si fallece el usufructuario encontrándose vigente el contrato de arrendamiento éste podría darse por finalizado aún cuando no haya terminado su duración. El nudo propietario tendrá que notificar del fallecimiento del usufructuario en un plazo no superior a 15 días pues en caso contrario se entenderá que acepta el arrendamiento y este continuará por tacita reconducción.
Al firmar un contrato de alquiler con un usufructuario, al inquilino le conviene que este contrato lo firme también el nudo propietario y que éste se comprometa a mantener el alquiler tras el fallecimiento del usufructuario.
En el contrato se deberá de indicar que el arrendador actúa como usufructuario, pues en caso contrario, si finalizara el contrato por extinción del usufructo, el arrendatario podría alegar que conforme a el artículo 34 de la Ley Hipotecaria arrendó de buena fe pensando que era el titular del inmueble y por tanto el nudo propietario con toda probabilidad tendría que respetar el arriendo hasta su finalización.
