En el año 2012, en plena crisis económica, con el aumento de los impagos de las cuotas de los préstamos hipotecarios y como medida de control ante las prácticas “abusivas” de las entidades bancarias, con el objetivo de proteger a los más vulnerables, los consumidores con escasos recursos económicos, se dictó el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar a los deudores hipotecarios, reestructuración de deudas y alquiler social y por el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.
Así nació el llamado Código de buenas prácticas, a lo que la mayoría de las entidades bancarias pese a no ser obligatorio se adhirieron, y que tiene por objeto establecer medidas tendentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago. Este Código se encuentra dirigido a deudores de préstamos y créditos garantizados con hipoteca sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión. Asimismo, también va dirigido a los fiadores hipotecarios y garantes hipotecarios no deudores respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
Se encuentran en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
1.- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas.
2.- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas (que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado 1,5 como mínimo) o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
3.- Que, la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar.
Por otro lado, para los casos de quita y dación en pago deben cumplirse además de los anteriores estos otros requisitos:
a) Que el conjunto de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
b) Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y fuera concedido para la adquisición de la misma.
c) Que el préstamo carezca de otras garantías reales o personales (avalistas) o, en el caso de estas últimas, se carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda.
Entre las medidas adoptadas en estos casos será la reestructuración de la deuda (Reestructurar las deudas, aplicando una carencia en la amortización de cinco años, una ampliación del plazo de hasta 40 años y una reducción del tipo de interés de Euribor), quita o dación en pago.
Al hilo de todo ello, analizamos una resolución dictada recientemente por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Córdoba, Sentencia 90/2021 de 24 Mar. 2021, Proc. 330/2020, que ha condenado a Caixabank a pagar 12.000 euros a un matrimonio en riesgo de exclusión social, por no informar de la existencia de un Código de Buenas Prácticas cuando anunciaron que no podían pagar la hipoteca.
Ante la mala situación económica sobrevenida y el impago de las cuotas del préstamo hipotecario el matrimonio comunicó en numerosas ocasiones a Caixabank la imposibilidad de pagar el préstamo. La entidad no aplicó el Código de buenas prácticas y sólo ofreció al matrimonio la venta de la vivienda a una filial de la entidad bancaria, quien a su vez se la alquiló por un alquiler social. A fin de compensar la diferencia entre la deuda hipotecaria y la venta de la vivienda, Caixabank concedió un préstamo personal a los deudores, que continuaron abonando mes a mes, pese a no haber recibido el importe del mismo.
El juzgado condena a la entidad por no informar a los deudores del Código de Buenas Prácticas Bancarias, ya que no se les ofreció a los deudores otras opciones contempladas en el Código de buenas prácticas y que hemos indicado en líneas anteriores (restructuración de la deuda, la quita, y en último caso, dación en pago).
La entidad bancaria no informo de la existencia de este Código a los clientes y de las distintas posibilidades a la que podían optar es por ello por lo que ha sido condenada además de declarar el préstamo personal nulo ya que el Juez entiende que no se puede cobrar cuotas mensuales por un préstamo personal que en realidad no existía pues no habían percibido el importe del mismo.