El derecho de adquisición preferente es aquel derecho que concede la Ley de Arrendamientos Urbanos al inquilino cuando se pretende vender la propiedad que éste tiene arrendada. De esta forma, el arrendatario tendrá preferencia sobre la venta pagando el mismo precio sobre el tercero en la compra del bien inmueble, ya sea una vivienda, local, oficina, garaje etc….
El derecho de adquisición preferente comporta tanto el derecho de tanteo, que es aquel que se ejerce entre el inquilino y el vendedor y que se produce cuando aún no se ha llevado a cabo la venta del inmueble, y el derecho de retracto que puede ejercer el inquilino contra el comprador y que se produce una vez trasmitido el inmueble.
Si el propietario de una vivienda o local quiere transmitir el inmueble tendrá que notificar fehacientemente, es decir, burofax con acuse de recibo y certificación de texto al inquilino de su decisión de vender la finca arrendada indicando el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. El arrendatario tiene un plazo de treinta días naturales, para ejercer su derecho de tanteo, entendiendo por días naturales todos los días del año, teniendo en cuenta fines de semana y festivos. Los efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
Cuando el arrendador no le hubiese notificado al arrendatario su intención de venta de la propiedad, o bien, en la notificación se hubiese omitido cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto. Este caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el comprador al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Es común que en los contratos de arrendamiento se estipule una cláusula por la cual el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente, pero, ¿realmente es válida esta cláusula?
En los contratos celebrados a partir de la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, esto es, a partir del 1 de enero de 1995, que es cuando entró en vigor, para que fuese válida la cláusula por la cual el inquilino renunciaba a su derecho de adquisición preferente era obligatoria que la duración inicialmente pactada en el contrato fuese superior a cinco años. No ocurría lo mismo para los contratos de uso distinto de vivienda, como el de arrendamiento de local comercial, donde prevalecía la voluntad de las partes.
A raíz de las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos en junio de 2013, a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y las producidas en marzo de 2019 mediante el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, existe la posibilidad de renunciar al derecho de adquisición preferente con independencia de la duración del contrato, eso sí, esa cláusula será perfectamente válida si se hace constar expresamente en el contrato, de lo contrario podría declararse nula. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Pero, ¿a pesar de existir esa cláusula de renuncia expresa en el contrato, cuando se transmite la propiedad, ya sea vivienda o inmuebles de uso distinto al de vivienda en escritura pública es necesario la comparecencia del arrendatario en notaria? si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, basta la manifestación del vendedor en cuanto a que el arrendatario renunció en el contrato de arrendamiento. En caso contrario, si será necesario en la mayoría de los casos que comparezca el arrendatario. No obstante, en el caso de que el arrendatario no tenga que comparecer en la firma de la escritura de compraventa y a pesar de que el arrendatario haya renunciado en el contrato de arrendamiento a su derecho de adquisición preferente es recomendable obtener un documento de renuncia expresa por parte del arrendatario para evitar posibles problemas en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
