Uno de los supuestos que se repiten de manera habitual suele ser el caso de que una persona compra un solar para construir una vivienda, realizando escritura de compraventa de ese solar e inscribiendo esa escritura pública de compraventa del solar en el Registro de la Propiedad, pero una vez construida la vivienda, ésta no se inscribe en el Registro. Evidentemente en estos casos, la vivienda no aparece en la nota simple que expide en el Registro de la Propiedad puesto que nunca ha sido declarada ni registrada.
¿Si no aparece en el Registro de la Propiedad la descripción de la vivienda, no soy el dueño de ella? Tenemos que hacer referencia a el artículo 350 del Código Civil, el cual establece que “el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía”. Por tanto, no cabe ninguna duda de que la vivienda es propiedad del dueño del terreno. El problema puede surgir si se quiere vender esa propiedad, o bien, el comprador necesita financiación. En tales casos, será necesario que esa vivienda aparezca inscrita en el Registro de la Propiedad del municipio donde se encuentra enclavada la finca.
Si han transcurrido, por regla general seis años, aunque puede variar en función de cada Comunidad Autónoma, desde la finalización de la obra, nos encontramos ante una obra nueva antigua.
Para declarar e inscribir la obra nueva antigua el propietario tendrá que acudir a notaría para la firma de la escritura pública de obra nueva antigua, aportando por regla general, la siguiente documentación:
- El certificado catastral descriptivo y gráfico, pues en él se expresan tanto las coordenadas georreferenciadas de la finca (pero no de la obra salvo que ocupe toda la finca) y la fecha de la obra.
- Certificación de técnico competente, en la que hay que expresar las coordenadas georreferenciadas de la finca, es decir, en el que se manifieste la superficie construida y útil, una descripción de la vivienda, expresando número de dormitorios, baños, aseos, etc… y el año de construcción según los materiales utilizados.
- Certificación municipal, acreditativa de la antigüedad de las obras.
- Solicitar al Ayuntamiento donde esté ubicada la finca, un certificado conforme la finca no tiene ningún expediente urbanístico abierto.
Con toda esta documentación se tendrá que acudir a notaria y firmar escritura pública de declaración de obra nueva antigua para posteriormente inscribirla en el Registro de la Propiedad. En el caso de que no hayan transcurrido seis años desde la finalización de la obra, el plazo puede variar en función de cada Comunidad Autónoma, toda la documentación anterior no será necesaria, si no que se tendrá que aportar la licencia de obras para realizar la escritura pública de obra nueva.
