¿Qué ha ocurrido con la Ley Catalana que limita los precios de alquiler? ¿Será el reflejo de la futura Ley Estatal?
En Cataluña se aprobó en septiembre de 2020 la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (en adelante, Ley de alquiler), teniendo como objetivo regular la contención y moderación de rentas de los arrendamientos de viviendas.
Para ello, el Departamento de la Generalitat de Cataluña con competencia en materia de vivienda y los Ayuntamientos se dotaban de competencias para catalogar las áreas de mercado tenso. Se áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.
Marcada un área como mercado tenso el precio de referencia para los contratos suscritos a partir del 22 de septiembre de 2020 no podía superar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
En el caso de que la vivienda se encontrará arrendada durante los cinco años anteriores a la promulgación de la Ley, el precio que se podía fijar para el nuevo contrato de alquiler sería la renta consignada actualizada de acuerdo al Índice de Garantía de Competitividad aplicado de forma acumulada entre la fecha de celebración del anterior contrato y el nuevo. Es decir, la renta sería la fijada en el contrato anterior actualizada conforme al IGC. En el caso que la renta del contrato actualizada sea superior a lo marcada por el índice de referencia se tomará como renta éste último y a la inversa. La Ley permitía incrementar la renta por características especificas en un 5% como máximo respecto al índice si se daban como mínimo tres de las siguientes características: ascensor; aparcamiento., vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda, zonas comunitarias y equipamientos, Si cuenta con conserjería o vistas especiales
Pues bien, con todo esto, el pasado 10 de marzo, el Pleno del Tribunal Constitucional por unanimidad ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad anulando 11 artículos (arts. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 y 18) y disposiciones adicionales primera y cuarta de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
La Sentencia explica que dichos preceptos suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el art. 149.1.8 de la Constitución referida a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales. En efecto, el art. 149.1.8 CE, al reservar al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia. La finalidad de la reserva estatal en materia de derecho de contratos estriba en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se logra cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional.
Por otra parte, la Sentencia limita los efectos de la declaración de inconstitucionalidad. De este modo, no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, en base al principio de seguridad jurídica y al legítimo fin de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes. Los efectos serán pro futuro por lo que los contratos de
arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos.
A partir de ahora, los sesentas municipios catalanes declarados como áreas de mercado tenso no podrán limitar el precio del alquiler. ¿Será la antélasela de lo que ocurrirá con la Ley de Vivienda que prepara el Gobierno?. Lo veremos en un futuro próximo.
