Cuando el propietario de una vivienda de renta antigua decide vender el inmueble tendrá la obligación conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 de comunicarlo al arrendatario para que esté en el plazo de 60 días naturales a contar desde el día en el que recibe la notificación pueda ejercer su derecho de tanteo, es decir, pueda adquirir el inmueble.
Los efectos de notificación caducarán a los 180 días naturales, es decir, que si, transcurridos los primeros sesenta días, el arrendatario no ha ejercido su derecho a comprar, el propietario tiene que hacer la venta en el período restante hasta los ciento ochenta días.
De no hacerla y plantearse nuevamente la venta, tendrá que realizar una nueva notificación al arrendatario.
En los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, el propietario, además, deberá esperar un plazo de dos años desde la notificación del tanteo para intentar nuevamente la transmisión.
Si, finalmente, el inquilino adquiere la vivienda por el ejercicio del derecho de adquisición preferente, tendrá prohibida la venta durante el periodo de los dos años siguientes desde que se adquirió el inmueble.
Cuando el contrato de arrendamiento es anterior a 1985, el propietario del inmueble puede perfectamente vender la vivienda, pero tendrá por obligación, como ya hemos indicado anteriormente, de notificar el derecho de tanteo al inquilino. Para la venta de la vivienda no se podrá vender a cualquier precio, es decir, según la jurisprudencia recogida en Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de abril de 2010, el precio se tendrá que fijar conforme a la siguiente regla:
Renta anual/tipo de interés de capitalización x100= precio del inmueble.
Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terreno de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado. Como consecuencia de ello, las viviendas de renta antigua se venden más baratas que al precio de mercado de la zona donde se encuentra.
La comunicación del derecho de adquisición preferente se tiene que hacer cuando exista un posible comprador, pues conforme el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se establece que en la notificación fehaciente que se le envié al inquilino deberá de aparecer los siguientes datos: precio de la venta, condiciones esenciales de la venta, nombre del comprador, domicilio del comprador y otras circunstancias del comprador.
Si no se realiza conforme a lo establecido anteriormente, el arrendatario puede impugnar la venta. La consecuencia más inmediata es que el nuevo titular, que en caso de que se impugnara la venta, no podría resolver el contrato alegando la necesidad de la vivienda.
El arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente, en el caso de que el inmueble lo compre uno de los copropietarios a los demás (retracto de comuneros). Tampoco tendrá derecho de adquisición preferente cuando el inmueble proceda de una herencia y se divida entre los herederos.
