Es un tema muy discutido y genera grandes dudas entre los propietarios. Una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento.
Desde el momento que se produce el impago de un mes de renta se da lugar a un verdadero incumplimiento contractual por parte del arrendatario conforme lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el cual dice en su apartado 2 que el arrendador puede resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido y corresponda al arrendatario. Ante esta situación el propietario se pregunta si puede resolver el contrato de arrendamiento con el primer impago del mes de renta o tiene que esperar a que existan mas rentas impagadas.
Pues bien, conforme a la Doctrina del Tribunal Supremo es suficiente el impago de una sola mensualidad de renta para que se pueda instar a la resolución del contrato de arrendamiento e incoar el correspondiente desahucio, incluso se establece que el retraso en el pago de las rentas es causa de resolución del contrato.
Pero, ¿Cómo tiene que actuar el propietario cuando el inquilino no ha pagado la renta?
En primer lugar, tendrá que notificar al arrendatario mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto para que pague la o las cantidades debidas en concepto de renta y/o cualesquiera otras cantidades asumidas por el arrendatario en el contrato de arrendamiento y que han resultado impagadas. Si otorgado un plazo prudencial para que el inquilino pague lo adeudado no lo hace, el propietario puede instar el procedimiento judicial para conseguir el desahucio, el procedimiento para reclamar las cantidades adeudadas o bien en el mismo procedimiento acumular las dos acciones solicitando el desahucio y la reclamación de las cantidades impagadas.
Es importante evitar la enervación del desahucio. La enervación permite al arrendatario seguir ocupando el inmueble si notificada la demanda de desahucio paga las cantidades adeudadas. La enervación del desahucio sólo podrá llevarse a cabo si el propietario no ha requerido al inquilino el pago de las rentas con al menos dos meses de antelación a la interposición de la demanda.
El propietario tiene que tener presente que la enervación sólo puede ser utilizar una sola vez por el arrendatario, de tal forma que si no se reclama extrajudicialmente al arrendatario y no se evita la enervación éste podrá una vez recibida la demanda de desahucio pagar lo adeudado y continuar en el inmueble, pero si se produce otro impago posterior y el propietario vuelve a interponer demanda de desahucio el inquilino no podrá utilizar de nuevo la enervación.
