La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 16 de enero de 2014, fue la primera en pronunciarse sobre los gastos hipotecarios, estableciendo, que: “si de no existir la cláusula abusiva, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestos de la operación, puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables (Arancel de los notarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual”. De la anterior doctrina se hizo eco el Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de diciembre de 2015, donde estableció la posibilidad de reclamar la nulidad de la cláusula de gastos que se incluía en las escrituras de constitución de las hipotecas, así como recuperar las cantidades abonadas por la imposición de dicha cláusula al prestatario. Desde entonces, han sido numerosas las Sentencias que avalan la decisión del Tribunal Supremo, creando así jurisprudencia al respecto.
Los gastos de la escritura pública de formalización de hipoteca para constituir esa garantía real sobre el inmueble y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, correrán a cargo del solicitante del servicio de que se trate, o a cuyo favor se inscriba el derecho, o solicite una certificación, alegando el Tribunal, que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista”.
Todos aquellos consumidores que firmaron una escritura de constitución de hipoteca antes de junio de 2019, fecha en la que se promulgó la nueva Ley Hipotecaria, y que asumieron los gastos de gestoría, notaría, registro, tasación y comisión de apertura, podrán reclamar el importe del 50% de los gastos de notaria y la totalidad de los demás gastos indicados anteriormente, inclusive, si ya se ha cancelado la hipoteca y es que el Tribunal Supremo establece que asumir los gastos por parte del consumidor “produce un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).”
Inicialmente, el plazo para reclamar acababa el 23 de enero de este año 2024, cuando se cumplían cinco años desde que el Tribunal Supremo fijó doctrina, ya que el Código Civil prevé la prescripción en cinco años. Sin embargo, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 25 de enero de 2024, amplía de forma indefinida el plazo para reclamar los gastos hipotecarios a la entidad bancaria. El TJUE aclara que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios se inicia desde que el consumidor tiene conocimiento de que la cláusula es abusiva.
Para reclamar los gastos hipotecarios, en primer lugar, el interesado tendrá que realizar una reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad de la que se trate o al servicio de reclamaciones de la entidad. Si la respuesta es rechazando la petición, o la entidad no se pronuncia al respecto en un plazo de dos meses, se podrá interponer una demanda judicial para reclamar los gastos asumidos. La documentación necesaria para aportar, junto a la reclamación y/o demanda serán, facturas o justificantes de dichos gastos, escritura de hipoteca y reclamación previa realizada al banco previa a la demanda, también se debería de aportar la contestación, si es que la hay, por parte de la entidad bancaria negando la devolución de los gastos.
