Cuando una persona no se encuentra en pleno uso de sus facultades mentales para poder vender un inmueble del que es propietario, se necesitará autorización judicial. Se tendrá que solicitar al juzgado de primera instancia que declare a esa persona incapaz y que nombre un tutor que vele por los intereses de esa persona. Una vez incapacitada o mejor dicho declarado judicialmente esa persona como incapaz y nombrado tutor, cuando se quiera vender una vivienda de su propiedad, deberá el tutor solicitar autorización al juzgado que conoció del asunto para que pueda autorizar la venta o no.
No en todos los casos cuando se vende un inmueble de un incapaz es necesario obtener autorización judicial. Para ello será necesario otorgar un poder preventivo. Cuando una persona que sea conocedora de que sufre una deficiencia persistente puede otorgar un poder para que no sea necesario solicitar autorización ante el juez para la venta y administración de sus bienes y este poder se denomina poder preventivo. No es preciso incapacitar a una persona que, por causa de una enfermedad persistente de carácter físico o psíquico, no puedan gobernarse por sí mismas, si se ha nombrado un apoderado en escritura pública que vele por sus intereses. Antes de perder su capacidad de forma voluntaria, cualquier persona puede acudir a un Notario y otorgar unos poderes en favor de un tercero, ya sea persona física o una persona Jurídica, para que le represente. Este poder puede producir efectos desde la firma del poderdante o bien desde que la persona pierde su capacidad, que lo determinará un facultativo.
Este poder tiene una particularidad, que, aunque la persona pierda sus facultades, el poder continuará vigente, salvo que este sea revocado por el Juez. Y el poderdante puede fijar en el poder las medidas de control hacia el apoderado y las causas por las que se extingue el poder.
Una vez que la persona afectada ha otorgado los poderes ante Notario, este se preocupa de que se inscriba en un registro especial de disposiciones no testamentarías. Ello garantiza que cuando en un juzgado se conoce de un procedimiento de incapacitación, siempre el Juez solicitará a este Registro conocer si el presunto incapaz ha nombrado a las personas que deban asistirle.
