Nos encontramos, en ambos casos, ante precontratos, utilizándose uno u otro según las partes quieran obligarse, es decir, los efectos de uno u otro precontrato determinarán la facultad de desistir, con o sin penalización, o, por el contrario, la obligación de firmar el futuro contrato.
La promesa de compraventa es aquel contrato firmado por comprador y vendedor en virtud del cual, se obligan a celebrar un contrato en el futuro. Para ello es necesario conforme a nuestro Código Civil que se identifique la cosa objeto de la compraventa y se indique un precio cierto por ello. Con el contrato de promesa de compraventa, las partes se obligan a celebrar un contrato en el futuro.
La promesa de compraventa, es bilateral, ya que una de las partes promete vender y la otra comprar una cosa determinada. En caso de incumplimiento por algunas de las partes contratantes, la otra parte tendrá derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas.
El contrato de opción de compra, es un contrato por el cual una de las partes concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato, que ha de realizarse en un plazo determinado y con un precio determinado, obligándose el futuro vendedor a no transmitir el inmueble a persona distinta del titular del derecho de opción.
El ejercicio de la opción no puede superar los cuatro años. Si la opción de compra está incluida en un contrato de arrendamiento, la opción se extiende durante todo el plazo de duración del contrato, pero se extinguirá en caso de prórroga legal o voluntaria.
La principal diferencia entre la opción de compra y la promesa de compraventa, es que la opción de compra sólo vincula al vendedor a favor del optante/comprador, mientras que en la promesa de venta quedan obligados ambas partes.
En el supuesto de que el comprador no esté seguro de la adquisición del inmueble o en aquellos casos en los que se necesitará financiación, lo más seguro es firmar un contrato de opción de compra, ya que el comprador siempre tendrá derecho a decidir si ejercita la compraventa o no.
