Una buena Agencia Inmobiliaria debe tener varias patas económicas abiertas para asegurarse su supervivencia, pues a lo largo de los años pasamos por momentos en los que las operaciones de compraventa no se realizan con la misma intensidad y es bueno tener alternativas que nos permitan pagar los gastos generales. Lo que dice un amigo mío, nos permita pagar el pan y la mantequilla.
Por ello, disponer de un departamento de compraventa de bienes inmuebles debe ir acompañado de un buen departamento de alquileres, quizás de un departamento de seguros y otro de administración de comunidades. Ahora puedes incorporar un gabinete para aconsejar inversiones a clientes.
A menudo, estamos en contacto con clientes a los que les gustaría invertir, pero piensan que disponen de cantidades demasiado pequeñas para la inversión.
Cuando estas personas depositan sus ahorros en una cuenta bancaria, actualmente no obtienen ningún interés y además se les cobran gastos de mantenimiento. El Banco sólo les ofrece la garantía, que es la que da el Banco de España, que su dinero está seguro, pero con un máximo de 100.000 €, pero como se despisten en unos pocos meses y no digamos años, el saldo ya no será 100.000 €, sino sensiblemente menos. Además estos depósitos no entienden de inflación. Lo que hoy se puede comprar con 100.000 €, probablemente no se podrá dentro de cinco años, por ejemplo.
Una segunda alternativa es invertir el dinero en bonos del estado pero la rentabilidad ronda el 0,33% anual, es decir una rentabilidad acumulada a 10 años de aproximadamente el 3,3%.
Hay otra alternativa y es invertir en bolsa. Pero éste es un mercado para profesionales. Los particulares no tenemos información suficiente de los balances de las compañías de las que vamos a comprar acciones, ni tenemos información de sus movimientos estratégicos, por lo que el resultado más frecuente es que aquel particular sin conocimiento que invierte en bolsa se la juega y probablemente de ahí debe venir la expresión “juega en bolsa”. Una inversión nunca debe ser un juego.
Por otro lado, existen un montón de buenos proyectos que necesitan financiación pero tal como está la situación bancaria les resulta complejo obtener la financiación necesaria. No porque los proyectos tengan una dudosa ejecución, sino porque las entidades financieras lo están pasando extremadamente mal y en muchas ocasiones los directores de oficina simplemente ni las tramitan al departamento que tiene que estudiar la viabilidad del proyecto, y eso es debido a las instrucciones que se dan desde la dirección general de la entidad financiera.
Desde hace poco tiempo, tenemos otra alternativa: crowdfunding inmobiliario, para poner en contacto a pequeños, medianos o grandes inversores con pequeños, medianos o grandes promotores.
El único riesgo que no puede garantizar un crowdfunding inmobiliario es que el mercado no varíe, pues nadie tiene la varita mágica para ello. Sin embargo, en la situación actual, en la que existe un déficit de obra nueva o de proyectos reformados creemos que el análisis previo a la subida de un proyecto en un crowdfunding inmobiliario da muchas garantías de éxito.
Como os decía al principio, éste puede ser un servicio que represente una pata de negocio importante, puesto que crowdfunding inmobiliario suele retribuir al Agente Inmobiliario con una comisión por cada inversor que introduzca en una plataforma de crowdfunding inmobiliario.
Para acercar mucho más el crowdfunding inmobiliario a la realidad de un Agente Inmobiliario, imaginémonos la siguiente situación:
1· Un propietario tiene una vivienda de los años cincuenta, en muy mal estado de conservación que quiere vender. Se vende por 50.000 € y los honorarios al Agente Inmobiliario son del 5%.
2· Se encarga un proyecto de reforma integral a un arquitecto y se le pide que realice un estado de mediciones muy detallado que permita realizar un presupuesto de ejecución de obra muy ajustado. El coste total de la reforma es de 120.000 €, incluido el beneficio industrial del Constructor
3· Se observa que el diferencial del precio de mercado y el de la suma de
- compra de la casa: 50.000 €
- reforma integral: 120.000 €
- Total: 170.000 €
permite que quien ejecute la reforma obtenga un beneficio por la venta de la vivienda reformada, que se podrá vender por 250.000 €, es decir con un margen de 80.000 €
4· Se busca a un constructor que pueda reunir todos los oficios y se le ofrece la compra y la reforma, y al mismo tiempo se le ofrece que suba su proyecto a una plataforma de crowdfunding inmobiliario para obtener financiación.
5· Dado que la plataforma de crowdfunding inmobiliario habrá estudiado la viabilidad del proyecto, estaremos en condiciones de sugerir a otros clientes que inviertan en el mismo, de manera que estaréis ayudando al constructor para que pueda realizar un negocio que le interesa.
El resumen será:
- Conseguiréis unos honorarios de 2.500 € por la venta de la vivienda para reformar, que os pagará el primer propietario.
- Conseguiréis una comisión de la plataforma de crowdfunding inmobiliario por lo aporte cada inversor por la realización del proyecto.
- Obtendréis unos honorarios del 5% por la venta de la propiedad una vez reformada, de la que tendréis la exclusiva de venta: 12.500 €
Pero lo más importante es que habréis generado un negocio mayor que de otra forma podía haberse quedado con la primera venta, es decir con sólo 2.500 €.
