Una cláusula abusiva en un contrato es aquella no negociada individualmente que causa un desequilibrio importante en cuanto a derechos y obligaciones derivados del contrato en perjuicio de alguna de las partes intervinientes. Es habitual encontrar cláusulas abusivas en el contrato de arrendamiento. Sin ánimo de ser un listado exhaustivo vamos a citar aquellas que se repiten con más frecuencia.
Duración del contrato de arrendamiento. Una de las cláusulas habituales es la renuncia por parte del arrendatario de las prórrogas legales a las que tiene derecho por Ley. Conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes pueden pactar la duración del contrato que consideren oportuna. Si la duración inicial del contrato es inferior a cinco años si el arrendador es persona física o siete años si el arrendador es persona jurídica el arrendatario podrá, a su voluntad, prorrogar el contrato hasta que este alcance cinco años de duración o siete años si el arrendador es persona jurídica. Por tanto, se reputa nula y no puesta en contrato toda cláusula por la cual se renuncie por parte del arrendatario al derecho de prorrogar el mismo.
Obligado cumplimiento de la duración inicial. Son muchos los contratos en los que se pretende que la duración del contrato sea obligatoria durante al menos el primer año de duración de aquel. Esta cláusula entra en colisión con el derecho que le concede la Ley de Arredramientos Urbanos al arrendatario, artículo 11, cuando le otorga el derecho a éste de desistir del contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de contrato. Toda cláusula contraria a la Ley será nula y por tanto no puesta en contrato.
Indemnización distinta a la estipulada en la Ley. Otra cláusula frecuente es la obligatoriedad del arrendatario de prestar una indemnización distinta a la estipulada por la Ley en el caso de que el arrendatario desista del contrato de arrendamiento transcurridos los seis primeros meses del mismo. La indemnización, conforme a el artículo 11 de la LAU, será de un mes de renta por cada año que reste por cumplir o en periodos inferiores al año la parte proporcional. En algunos casos se pretende que el arrendatario pague una indemnización distinta a esta por lo que la cláusula será nula, así también será nulo solicitar la indemnización en caso de desistimiento por parte del inquilino transcurridos los seis primeros meses de contrato si ésta no aparece expresamente en el mismo.
Plazo de preaviso para desistir del contrato mayor al estipulado en la Ley. El inquilino podrá desistir del contrato transcurrido los seis meses siempre y cuando notifique con al menos treinta días de antelación. Toda cláusula que estipule un plazo de preaviso mayor, será nula y por tanto no puesta en el contrato.
La actualización de la renta no se puede aplicar con carácter retroactivo, es decir, se realizará cuando el contrato cumpla la anualidad y siempre y cuando se haya pactado previamente en el contrato de arrendamiento. Si no se ha actualizado la renta de los años anteriores no puede exigir el propietario la actualización de las rentas con carácter retroactivo.
La rescisión del contrato de arrendamiento en caso de venta de la vivienda. Si se transmite el inmueble por cualquier titulo constitutivo, ya sea compraventa, herencia o donación, el contrato de arrendamiento no se extingue. El nuevo titular dominical tendrá que soportar el contrato de arrendamiento hasta la duración pactada en el contrato y/o sus prórrogas. El arrendador en ningún caso tiene facultad para rescindir el contrato de arrendamiento por la enajenación de la vivienda arrendada.
Permitir al arrendador entrar en el inmueble para verificar cada cierto tiempo el estado del mismo o permitir la entrada de terceros para la venta de la propiedad.
Aumentar la renta del contrato cuando éste se prorrogue teniendo solo permitido el arrendador actualizar la renta en las condiciones establecidas en la Ley.
Obligar al arrendatario a asumir las obras de reparación y conservación del inmueble para mantenerla en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, obras que corresponden en exclusiva al arrendador siendo de cuenta del arrendatario aquellas reparaciones que traigan causa del uso ordinario de la vivienda y se trate de pequeña reparación.
Por último indicar que exigir más de tres mensualidades de renta en concepto de fianza en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual y permanente también se reputa como una cláusula abusiva, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la fianza que se debe de prestar a la firma del contrato de arrendamiento es una cantidad equivalente a un mes de renta y como garantía adicional el propietario podrá solicitar independientemente de la fianza legal la suma de dos cantidades de renta más, así como será nula la cláusula donde se solicite por parte del arrendador el pago de varias rentas por adelantado.
