→ A la finalización del contrato de arrendamiento de un local comercial donde se ejerce una actividad, ¿el arrendatario tiene derecho a renovarlo u obtener una indemnización?

En los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda habitual, la duración del contrato será la que libremente acuerden la partes. Estos contratos a diferencia de lo que sí ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, no se encuentran sometidos a  las prórrogas legales  que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que llegada a la fecha inicialmente pactada de su vencimiento el contrato se extingue, a no ser que en el contrato se haya hecho constar una cláusula la cual establezca que a la finalización del contrato de arrendamiento éste se prorrogara por otro periodo de años más. Si no es así el contrato se extingue a la fecha prevista de vencimiento.

No obstante, lo anterior, si se viene ejerciendo una actividad comercial en el local y no se ha renunciado expresamente a ello en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a exigir una indemnización por la extinción del contrato, conforme a el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para poder exigir esta indemnización será necesario cumplir con los siguientes requisitos:

  • Que no se haya renunciado como hemos indicado anteriormente a ella.
  • Que la duración mínima del contrato de arrendamiento haya sido de al menos cinco años.
  • Que la extinción del contrato se produzca por el trascurso del tiempo convenido.
  • Que en el local arrendado se venga ejerciendo una actividad de cara al público.

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

 La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

El Blog de Apivirtual

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Irene Delgado

Abogada especializada en Derecho Inmobiliario. Responsable del Departamento Jurídico de Apivirtual.com. Formadora y creadora de todo el contenido legal incluido en Apivirtual Formación.

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